November 21, 2005

REITのFund of funds

 最近、REITのFund of fundsが多く売り出され、売れているらしい。(http://kenq.org/reit/fund-info.html)REIT自体の数が増えているので、個別銘柄を選ぶのが面倒くさい一般投資家の皆様には受けているらしい。
 複数国の海外のREITに対するFund of Fundsはまだ許せるが、日本のREITでFund of fundsを作るのは、どうかと思う。こんなものが売れてしまうこと自体、日本の投資家のレベルが世界から疑われる。REIT自体が分散投資しているわけである。このFundを複数所有すれば、分散効果がより働くということなのだろうが、全部で一体いくら手数料を抜かれているのかを考えるだけで恐ろしい。
 自社が運用するFundに自社が自己資金で購入した物件を売りつける不動産ファンド運営会社は、どう考えても利益相反が起こる。最近のREITバブルでこうした取引に関する「まゆつば」度合いはかなり上がっている。こうした会社は絶対に、自社ファンドに自己資金を入れて運用することが投資家に対する責務であるはずなのに、実践していない会社も多い。まるで自己資金で投資しているIPO銘柄の主幹事を自社で務めるようなものである。(そんなものもいくつもあるが・・・)
 最後にババをつかむのは、REITに投資する一般投資家なんだろうかと思うと胸が痛む。
 私は基本的に、効率的市場仮説を基礎においた格安手数料のインデックスファンド以外に投資信託の価値はないと考えている。沢山出されている投資信託の過半数以上がINDEXを下回っている現状を見ると、ばかばかしくて投資信託に手数料を払う気力はなくなる。
 自己の投資学習を続け、個別銘柄選別の研鑽に励むと同時に、海外の手数料の安いインデックスファンドなどに分散投資をするのが遠回りのようでいて一番近い解決策だと信じ、毎日を送っている。
 ちなみに、かくいう私も香港ハンセン指数のインデックスファンドは、分散投資の一環として購入している。もちろん、アクティブファンドに比べ手数料は安い。
 

01:47:28 | cpainvestor | | TrackBacks

November 15, 2005

REITバブル

 不動産もだんだんと雲行きがあやしくなってきたような気がしてならない。最近は、新築の分譲物件までREITが買いあさっているらしい。新築物件の利回りは良くて4%程度とのこと。「そこまで買うか?」というレベルである。
 不動産収益化のモデルの原点は、中古物件の再生による賃料上昇にあると考える私としては、大家に何の工夫の余地もない新築物件を購入している時点で「いよいよ玉がなくなってきたか?」という印象を受ける。
 昔、不良債権ビジネスの手伝いをしていた頃はIRR20%を越えるような担保付ローン案件がゴロゴロしていた。今はこの分野の投資も旨みが減っているようである。
 多くの不動産ファンドを運営するアドバイザーの物件の売却先は自社の運営するREIT等である。そのファンドから管理手数料を抜くのは、一歩間違えば「蛸足食い」である。
 物件の最終の買い手は上場REITに投資している弱小個人投資家なのであろうか。ババ抜きもあと何回できるか微妙である。
 REITには絶対に手を出すまい。

01:11:34 | cpainvestor | | TrackBacks

November 13, 2005

ローンスターを見習うべし

 東京スター銀行にパシフィックゴルフとローンスターの投資EXITが目立っている。両方で数千億円のキャピタルゲインを得るはずである。今頃投資チームはハイタッチだろうか。
 それにしても98年〜00年の動乱期に、ワンマンオーナーのどうしょうもない破綻第二地銀を買収し、これを株式市場で売れるまで仕立て上げて、この時期に売却するシナリオを完遂したファンドチームの手腕に脱帽する。
 同時期に右も左もわからぬ新人会計士として、倒産企業の巨額のデューデリ案件にぶちこまれ、青天井の残業代をもらって喜んでいた自分が懐かしい。あの頃、なぜ多くの外人ファンドが高いデューデリコストを支払ってまで倒産物件に群がるのか理解できなかった。欧米で似たような経験をしていたからこそできた決断なのだろうが、本当にあっぱれである。
 次の不況が来たときに、彼らと同じような決断ができるかどうか、ここに「真の投資家」となれるかどうかの踏み絵があると思われる。
 せめて、彼らのEXITのタイミングだけでも見習いたい。そろそろEXITを実施してCashポジションを高めよう。

21:42:55 | cpainvestor | | TrackBacks

November 02, 2005

日本のストック型ビジネス? 亜細亜証券印刷(7893)その2

データの電子化とセキュリティの重要性が急速に高まっていることが、逆に元印刷会社であった亜細亜証券印刷を潤している。
 亜細亜証券印刷にディスクロージャー資料の印刷を依頼する顧客の多くが、開示資料のデータ管理業務も一部もしくは全部を亜細亜証券印刷に委託しているものと思われる。これが年々積み重なっていくと、顧客企業のディスクロージャー資料は完全に亜細亜証券印刷に握られることになる。
 こうなった段階で、唯一のライバル会社である宝印刷が営業をしかけてきても、そうそう顧客は契約をスイッチできない。また、そもそも2社寡占であるから、そういった激しい顧客の奪い合いも今のところそれほどないであろう。
 REITやIPOで新規上場が増え続ける限り、証券市場の活況が続けば続くほど、業績は急拡大するだろう。
 それにしても、高くなったものである。売却時期が難しいが、近いうちに再度理論株価をざっくり算定した上で売却を検討したい。



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